Dames en Heren,
Samenleven met anderen is geen evidentie, en zeker niet wanneer men de anderen niet zelf heeft gekozen zoals het geval is in een appartementsgebouw. Goede afspraken kunnen er dan voor zorgen dat het samenleven voor alle bewoners en betrokken actoren aangenaam is.
Ik ondersteun dan ook graag dit initiatief waarbij het de bedoeling is van de organisatie om alle actoren die werken rond de mede-eigendom samen te brengen en hen beter te laten kennis maken met mekaar. Zo kunnen er mogelijk conflicten op het terrein worden opgelost, of beter nog, worden vermeden.
Ik ben blij te kunnen vaststellen dat er zoveel exposanten aanwezig zijn op dit salon. Ook drie federale overheidsdiensten (Justitie, Economie en Financiën) zijn hier aanwezig om vragen te beantwoorden en toelichting te geven.
Vorig jaar was ik zelf reeds te gast op het eerste salon van de mede-eigendom en ik ben graag ingegaan op de vraag van de organisatie om hier vandaag opnieuw het woord tot u te mogen richten om kort toe te lichten hoe de nieuwe reglementering met betrekking tot de mede-eigendom tot stand is gekomen en wat de belangrijkste wijzigingen zijn die werden aangebracht.
De regering was er zich van bewust dat er nog knelpunten zijn in het beheer van de mede-eigendommen. Daarom werd er in het regeerakkoord aangekondigd om de gevolgen te analyseren van de recente wetswijzigingen, deze te amenderen of te vervolledigen in overleg met de verschillende actoren uit de sector.
En application de l’accord de Gouvernement, j’ai mis sur pied en juin 2016 un groupe de travail représentant les différentes parties prenantes ainsi que le Cabinet de l’ancien Ministre compétent Borsus. Étant donné qu’en 1994 et 2010, des réformes approfondies ont déjà été apportées à la loi sur la copropriété, le groupe de travail est parti d'une approche minimis. Les membres du groupe de travail ont chacun élaboré un inventaire des lacunes, partant de leur pratique personnelle, sur base de laquelle le groupe de travail, présidé par les Professeurs Vincent Sagaert et Pascale Lecocq, s’est attelé à la tâche.
L’importance de cet exercice et de cette réglementation ne peut pas être sous-estimée.
En effet, de nombreuses personnes vivent actuellement dans des immeubles à appartements et ce nombre est en constante augmentation.
En outre, la cohabitation, comme je l’ai déjà indiqué, n’est pas toujours facile et certainement pas lorsqu’il faut cohabiter avec des personnes que l’on n’a pas choisies. Afin de limiter au maximum les conflits, de solides accords sont nécessaires entre les différentes parties résidant dans un immeuble à appartements.
En outre, la vétusté d’une grande partie de ces immeubles à appartements rend la problématique encore plus urgente. Pensons par exemple aux immeubles à appartements vieillissants de notre littoral.
Les recommandations stratégiques que le groupe de travail a unanimement formulées début 2017 servent de base à ce projet de loi. A la suite des discussions parlementaires, la loi a été approuvée par le Parlement le 7 juin 2018. Elle a ensuite été publiée au Moniteur belge le 2 juillet 2018 et entrera en vigueur le 1er janvier 2019.
Ik overloop met u graag de 4 krachtlijnen die vervat zitten in deze wet.
1/ flexibilisering van de besluitvorming
2/ zorgen voor meer efficiëntie in het beheer van de mede-eigendom
3/ herbalancering tussen rechten en plichten
4/ het aanbrengen van enkele verduidelijkingen in de thans geldende reglementering.
De wet voorziet in eerste instantie een flexibilisering van de besluitvorming.
Vlaanderen heeft een aantal verplichtingen opgelegd in verband met renovatie en isolatie. Zo trad de Vlaamse minimale dakisolatienorm in werking op 1 januari 2015, die stelt dat woningen en appartementen een minimale dakisolatie moeten hebben. Vanaf 2020 zullen appartementen die geen dakisolatie hebben zelfs niet meer verhuurd mogen worden. Vlaanderen was dus eveneens vragende partij om de meerderheden te versoepelen.
Om de woonkwaliteit in de gebouwen te verhogen en om blokkeringen in de besluitvorming te vermijden worden er een aantal punctuele wijzigingen doorgevoerd :
- De gekwalificeerde meerderheden binnen de algemene vergadering worden verlaagd van een 3/4de meerderheid naar een 2/3de meerderheid. Uit de praktijk is immers gebleken dat het behalen van een 3/4de meerderheid van de stemmen moeilijk is, onder meer met betrekking tot werken aan de gemeenschappelijke delen. Eigenaars-bewoners zijn vaak meer geneigd om te investeren in hun woonkwaliteit dan eigenaars-verhuurders. Over wettelijk opgelegde werken, zoals de aanpassing van de liftinstallaties en de aanpassing ten aanzien van de brandveiligheid, en werken tot behoud van het goed en daden van voorlopig beheer zal zelfs kunnen beslist worden bij volstrekte meerderheid.
- Gelet op de veroudering van ons gebouwenpark hebben tal van mede-eigendommen nood aan ingrijpende herstellingswerken of zal dat de komende jaren het geval zijn. Specialisten wijzen op de voordelen van een afbraak-heropbouw ten opzichte van een traditionele renovatie. We denken dan vooral aan de kostprijs en de energieprestaties die vaak beter onder controle kunnen worden gehouden bij een afbraak-heropbouw. Daarom wordt de afbraak-heropbouw van het gebouw mogelijk gemaakt mits een 4/5de meerderheid in de AV ; unanimiteit is bijgevolg niet meer noodzakelijk indien een afbraak nodig is voor de hygiëne of veiligheid van het gebouw of indien de kostprijs voor de aanpassing van het gebouw aan de wettelijke bepalingen buitensporig zou zijn. Het is de bedoeling van de wetgever om op die manier de woonkwaliteit en de veiligheid van de bewoners te verhogen. We herinneren ons allemaal nog de zware brand in de Londense woontoren en de brand begin 2018 in de Brusselse Hoogstraat in een appartementsgebouw met 13 verdiepingen. Zuivere vastgoedstrategieën die de mede-eigenaar zijn eigendom ontnemen zijn dus uitgesloten. Er wordt – om rekening te houden met de grondwettelijke bescherming van particuliere eigendom – een oplossing voorzien voor de mede-eigenaar die niet bij machte is om de uitgave van de afbraak-heropbouw te dragen. Deze mede-eigenaar kan afstand doen van zijn kavel ten gunste van de andere mede-eigenaars indien de waarde van zijn kavel lager is dan het aandeel dat hij zou moeten betalen in de totale kostprijs van de werken. De compensatie die hij hiervoor ontvangt, wordt in onderling overleg bepaald of bij gebrek aan akkoord door de Vrederechter vastgelegd.
- Om blokkeringen in de besluitvorming te vermijden wordt een mogelijkheid gecreëerd om, via de vrederechter, een voorlopig bewindvoerder aan te stellen. De voorlopig bewindvoerder kan dan de organen van de vereniging van mede-eigenaars vervangen. Dit kan indien het financieel evenwicht van de mede-eigendom ernstig in het gedrang is, of, indien de VME er niet in slaagt om het behoud van het gebouw of de overeenstemming van het gebouw met de wettelijke verplichtingen te waarborgen.
- Bouwpromotoren krijgen het recht om de statuten eenzijdig te wijzigen tot aan de voorlopige oplevering van de gemene delen. Het komt immers voor dat er zich bij de aanvang van de bouw wijzigingen opdringen door technische omstandigheden of in het rechtmatig belang van éénieder. Denken we bijvoorbeeld aan het aanpassen van het aantal parkeerplaatsen in de garage omdat de parkeerplaatsen in praktijk niet allemaal vlot toegankelijk zijn voor de wagen.
Ten tweede wil de wet zorgen voor meer efficiëntie in het beheer van de mede-eigendommen.
Mede-eigenaars zijn vandaag niet steeds op de hoogte van de wetgeving noch van de regels die gelden in het gebouw. De coördinatieopdracht die, om hieraan tegemoet te komen, werd ingevoerd in 2010 werd in vele gebouwen niet nageleefd. De kosten voor deze coördinatie liepen vaak immers hoog op. Hoewel men in 2010 meer transparantie beoogde, is er vandaag nog veel verwarring op het terrein. Het blijft de bedoeling dat de mede-eigenaars en gebruikers goed op de hoogte zijn van hun rechten en plichten in een gebouw, maar ook van de werkwijze van de mede-eigendom en de organen ervan.
C’est la raison pour laquelle les dispositions suivantes sont entre autres reprises dans la loi :
- Les statuts du bâtiment, établis dans un acte authentique, sont réduits et l’élaboration d’un règlement sous seing privé d’ordre intérieur est obligatoire. Ce dernier contient les règles relatives à la convocation et au fonctionnement de l’AG ainsi qu’à la nomination du syndic et aux accords conclus par celui-ci. Le syndic se voit attribuer la mission d’adapter le règlement d’ordre intérieur conformément aux règles législatives, même sans une décision émanant de l’AG. Étant donné que le syndic peut lui-même adapter le règlement d’ordre intérieur à la nouvelle législation éventuelle et que cet élément sera repris à l’avenir dans un document sous seing privé et non plus un document authentique, les copropriétaires seront toujours informés de la dernière législation en vigueur.
- Comme ce Salon a été organisé par l’Union des syndics flamands et par l’union Francophone des Syndics, vous êtes sans nul doute au courant que les syndics sont régulièrement confrontés à des mauvais payeurs. Il arrive plus d'une fois que l’association des copropriétaires, en réalité les autres copropriétaires, doivent se charger des frais et des charges qu'un copropriétaire a omis de payer. Afin de remédier à ce problème, l’association se voit octroyer le droit de prendre un privilège sur le lot de ce copropriétaire négligeant. Ce privilège se limite aux contributions de l’année d’exercice en cours et de l’année d’exercice qui la précède. Par conséquent, le risque pour les banques octroyant des crédits hypothécaires est très limité.
- De wet voorziet de oprichting van een verplicht reservefonds voor alle, zowel bestaande als nieuwe, gebouwen, met een opt-out wanneer 4/5de van de vereniging van mede-eigenaars dit reservefonds niet wenst aan te leggen. Binnen de 5 jaar na de voorlopige oplevering van de gemene delen dient er een kapitaal te worden aangelegd waarvan de jaarlijkse bijdrage minstens 5% bedraagt van de totale gewone gemeenschappelijke lasten van het vorige boekjaar.
Het is de bedoeling van de wetgever dat de noodzakelijke en vaak door andere overheden verplicht opgelegde werken aan appartementsgebouwen (dakisolatie, dubbele beglazing, renovatie van de lift) effectief worden uitgevoerd en worden betaald door álle mede-eigenaars en niet alleen door de voorzienige mede-eigenaars. Zo vermijdt men tevens dat minder kapitaalkrachtige mede-eigenaars gedwongen worden om hun appartement te verkopen als er grote investeringen te doen zijn. Op die manier wil men de eigenaars sensibiliseren om op langere termijn te denken en zo de veiligheid en de woonkwaliteit van de bewoners verhogen. De ouderdom van de gebouwen noopt hiertoe : de overheid heeft een rol te spelen in het bewaken van de veiligheid en woonkwaliteit van de bewoners. Op die manier bekomt men immers veilige, comfortabele en energiezuinige woningen die hun marktwaarde behouden. De koper kan met een gerust gemoed een appartement kopen. Bovendien zorgen onderhouden gebouwen voor een positieve buurtdynamiek.
Vervolgens zorgt de nieuwe wet voor een herbalancering tussen de rechten en plichten van de verschillende actoren.
Om conflicten tussen de syndicus en mede-eigenaars, tussen de mede-eigenaars onderling en tussen de mede-eigenaars en gebruikers te vermijden worden er een aantal wijzigingen voorgesteld.
- Ainsi, la loi prévoit d’insérer partiellement le principe « qui paie, décide » : Si les charges concernant certaines parties communes sont réparties entre certains copropriétaires, ils peuvent prendre seuls des décisions à cet égard, pour autant que celles-ci ne mettent pas en péril la gestion commune.
- Afin d’améliorer la transparence à l’égard des copropriétaires et des syndics, les accords avec le syndic relatifs à ses missions et son indemnisation sont définis dans un contrat.
- Un droit d’usage exclusif, par exemple du jardin, est qualifié dans la loi de servitude. Le droit est alors lié au lot et non à la personne, sauf si l’AG adopte une autre position à ce sujet. En qualifiant ce droit d’usage de servitude, ce droit revêt un caractère réel et perpétuel (sauf si l’AG prend une décision motivée de retrait) et le droit n’est plus rattaché à la personne mais bien au lot.
- Le propriétaire doit lui-même informer son locataire des décisions prises par l’AG qui le concernent, et non plus le syndic.
Enfin, à la suite des discussions sur la jurisprudence et la doctrine au sujet par exemple de la possibilité de dérogation aux dispositions contraignantes de la copropriété, certaines clarifications sont apportées à la loi.
Étant donné que le législateur vise à conclure des accords adéquats entre les différents copropriétaires et à éviter les conflits et les blocages, c’est uniquement sur la base de la nature des parties communes qu’il peut être dérogé au régime de la copropriété forcée. Les dérogations ne sont possibles que pour les bâtiments qui permettent une gestion simplifiée, pour autant que les copropriétaires y marquent leur accord, via un acte de base. Le nombre de lots n’est donc plus un critère. Ainsi, un bâtiment contenant de nombreux lots mais peu de parties communes peut entrer en ligne de compte pour ce type de dérogation.
De wet verduidelijkt ook de werking van een stemopneming in de algemene vergadering, voorziet expliciet de mogelijkheid om door bemiddeling conflicten inzake mede-eigendom op te lossen en maakt de Vrederechter uitsluitend bevoegd voor geschillen m.b.t. de gedwongen mede-eigendom. De Vrederechter heeft immers de expertise en ervaring om met deze geschillen om te gaan. Het is bovendien een goede zaak om alle geschillen in verband met de mede-eigendom te bundelen bij 1 rechter.
Los van de werkzaamheden van de werkgroep werd er ten slotte een innovatieve bepaling toegevoegd aan de wet in het licht van de technologische vooruitgang. De essentie is dat iedere eigenaar, en dus ook een mede-eigenaar, ten volle moet kunnen genieten van zijn eigendom en dus ook van de technologische vooruitgang.
Eigen aan een appartementsgebouw is dat de private delen vaak geen rechtstreekse toegang hebben tot het openbaar domein, tenzij via de gemene delen. Het gevolg is dat die private kavels soms geruimere tijd dan huizen achterop blijven bij een modernisering van de infrastructuur, omdat een beslissing van de algemene vergadering nodig is. Voor de aanleg, het onderhoud of de hernieuwing van kabels, leidingen of bijhorende uitrustingen zou alsdan, naargelang het geval, een 3/4de of 4/5de meerderheid binnen de algemene vergadering nodig zijn, wat de aanleg of modernisering van de infrastructuur bemoeilijkt of alleszins vertraagt.
De wet kent aan individuele mede-eigenaars en aan erkende nutsoperatoren een wettelijk en kosteloos recht toe om, op hun kosten en onder bepaalde voorwaarden kabels, leidingen en bijhorende faciliteiten in de gemene delen aan te leggen. De werkzaamheden moeten de infrastructuur voor de mede-eigenaars optimaliseren en er mogen geen financiële lasten zijn voor de andere mede-eigenaars.
Er wordt, naar analogie met andere Europese landen, een snelle notificatieprocedure voorzien in de wet. De eigenaar of nutsoperator laat aan alle andere eigenaars of aan de syndicus weten dat hij bepaalde werken plant, minimaal 2 maanden voor de start van de werken. De mede-eigenaars kunnen samen beslissen om deze werken zelf uit te voeren met de bedoeling om de verbetering op een algemene wijze te bekomen. De werken dienen sowieso te starten binnen de 6 maanden na de kennisgeving aan de andere mede-eigenaars of syndicus. Indien de mede-eigenaars niet akkoord gaan met de voorgestelde werken, kunnen zij zich hiertegen verzetten, maar enkel op basis van een rechtmatig belang. Dit kan enkel indien de infrastructuur reeds aanwezig is in de gemene delen van het gebouw of indien de werken schade toebrengen aan het uitzicht, het gebruik, de hygiëne of de veiligheid van het gebouw of de gemene delen of indien de werken niet resulteren in een optimalisatie van de infrastructuur of indien deze werken tenslotte een verzwaring van de financiële lasten inhouden van de andere mede-eigenaars of gebruikers.
Tot slot zou ik u nog beeld willen schetsen van de nabije toekomst. Zoals al gezegd treden de doorgevoerde wijzigingen in werking op 1 januari 2019. Tegelijk wordt ook naarstig gewerkt aan een nieuw Burgerlijk Wetboek, waarin Boek 3 wordt gewijd aan het Goederenrecht. Omwille van de transparantie en de overzichtelijkheid zullen de doorgevoerde wijzigingen ook in dat Boek worden geïntegreerd. Geen nood, dames en heren, het is niet de bedoeling dat wat ik u nu uitgelegd hebt, nog wordt herwerkt.
Begin november is het wetsontwerp Goederenrecht ingeleid in de Kamercommissie Justitie. Eergisteren, 27 november, hebben de experten die het Boek Goederenrecht hebben voorbereid, professoren Pascale Lecocq en Vincent Sagaert – die ook zeer sterk betrokken zijn geweest bij de toegelichte wijzigingen – bijkomende verduidelijking gegeven aan de leden van de Kamercommissie. De komende weken en maanden zal het parlementaire proces verder worden doorlopen.
Ik hoop dat ik u met deze toelichting wat meer inzicht heb kunnen geven in de recent goedgekeurde wijzigingen aan de wet op de mede-eigendom waarbij getracht werd om maximaal tegemoet te komen aan de bekommernissen die leven op het werkveld.
Ik dank u.