2de Salon van de mede-eigendom “Nieuwe wet op de mede-eigendom: Belangrijkste wijzigingen”

op 29 november 2018 12:52 Salon van het mede-eigendom

Dames en Heren,

Samenleven met anderen is geen evidentie, en zeker niet wanneer  men de anderen niet zelf heeft gekozen zoals het geval is in een appartementsgebouw.  Goede afspraken kunnen er dan voor zorgen dat het samenleven voor alle bewoners en betrokken actoren aangenaam is. 

Ik ondersteun dan ook graag dit initiatief waarbij het de bedoeling is van de organisatie om alle actoren die werken rond de mede-eigendom samen te brengen en hen beter te laten kennis maken met mekaar.  Zo kunnen er mogelijk conflicten op het terrein worden opgelost, of beter nog, worden vermeden. 

Ik ben blij te kunnen vaststellen dat er zoveel exposanten aanwezig zijn op dit salon.  Ook drie federale overheidsdiensten (Justitie, Economie en Financiën) zijn hier aanwezig om vragen te beantwoorden en toelichting te geven.

Vorig jaar was ik zelf reeds te gast op het eerste salon van de mede-eigendom en ik ben graag ingegaan op de vraag van de organisatie om hier vandaag opnieuw het woord tot u te mogen richten om kort toe te lichten hoe de nieuwe reglementering met betrekking tot de mede-eigendom tot stand is gekomen en wat de belangrijkste wijzigingen zijn die werden aangebracht.

De regering was er zich van bewust dat er nog knelpunten zijn in het beheer van de mede-eigendommen.  Daarom werd er in het regeerakkoord aangekondigd om de gevolgen te analyseren van de recente wetswijzigingen, deze te amenderen of te vervolledigen in overleg met de verschillende actoren uit de sector.

In uitvoering van het regeerakkoord  heb ik in juni 2016 een werkgroep opgericht, waarin verschillende stakeholders en het kabinet van toenmalig bevoegd Minister Borsus vertegenwoordigd waren.  Aangezien er reeds in 1994 en 2010 grondige hervormingen aan de wet op de mede-eigendom werden doorgevoerd, vertrok de werkgroep van een de minimis benadering.   De leden van de werkgroep stelden elk een knelpuntennota op vanuit hun eigen praktijk waarmee de werkgroep onder het deskundige voorzitterschap van de professoren Vincent Sagaert en Pascale Lecocq aan de slag ging. 

Het belang van deze oefening en deze reglementering mag niet worden onderschat.

Er wonen immers nu al veel mensen in appartementsgebouwen en dit aantal zal nog stijgen. 

Bovendien is samenwonen, zoals ik reeds aangaf, niet altijd makkelijk en zeker niet als men moet samenwonen met mensen die men niet zelf heeft gekozen.  Om conflicten zoveel mogelijk te beperken zijn er goede afspraken nodig tussen de verschillende partijen in een appartementsgebouw.

De ouderdom van een groot deel van onze appartementsgebouwen maakt de problematiek tenslotte nog prangender.  Denken we bijvoorbeeld aan de verouderde appartementsgebouwen aan onze kust.

De beleidsaanbevelingen, die de werkgroep in consensus formuleerde in het voorjaar van 2017, dienden als basis voor het wetsontwerp.  Na de parlementaire bespreking werd de wet op 7 juni 2018 goedgekeurd in het Parlement.  De wet werd gepubliceerd in het Belgisch Staatsblad van 2 juli 2018 en treedt in werking op 1 januari 2019. 

Ik overloop met u graag de 4 krachtlijnen die vervat zitten in deze wet.

1/ flexibilisering van de besluitvorming

2/ zorgen voor meer efficiëntie in het beheer van de mede-eigendom

3/ herbalancering tussen rechten en plichten

4/ het aanbrengen van enkele verduidelijkingen in de thans geldende reglementering.

De wet voorziet in eerste instantie een flexibilisering van de besluitvorming. 

Vlaanderen heeft een aantal verplichtingen opgelegd in verband met renovatie en isolatie.  Zo trad de Vlaamse minimale dakisolatienorm in werking op 1 januari 2015, die stelt dat woningen en appartementen een minimale dakisolatie moeten hebben.  Vanaf 2020 zullen appartementen die geen dakisolatie hebben zelfs niet meer verhuurd mogen worden.  Vlaanderen was dus eveneens vragende partij om de meerderheden te versoepelen. 

Om de woonkwaliteit in de gebouwen te verhogen en om blokkeringen in de besluitvorming te vermijden worden er een aantal punctuele wijzigingen doorgevoerd :

- De gekwalificeerde meerderheden binnen de algemene vergadering worden verlaagd van een 3/4de meerderheid naar een 2/3de meerderheid.  Uit de praktijk is immers gebleken dat het behalen van een 3/4de meerderheid van de stemmen moeilijk is, onder meer met betrekking tot werken aan de gemeenschappelijke delen.  Eigenaars-bewoners zijn vaak meer geneigd om te investeren in hun woonkwaliteit dan eigenaars-verhuurders.  Over wettelijk opgelegde werken, zoals de aanpassing van de liftinstallaties en de aanpassing ten aanzien van de brandveiligheid, en werken tot behoud van het goed en daden van voorlopig beheer zal zelfs kunnen beslist worden bij volstrekte meerderheid.   

- Gelet op de veroudering van ons gebouwenpark hebben tal van mede-eigendommen nood aan ingrijpende herstellingswerken of zal dat de komende jaren het geval zijn.  Specialisten wijzen op de voordelen van een afbraak-heropbouw ten opzichte van een traditionele renovatie.  We denken dan vooral aan de kostprijs en de energieprestaties die vaak beter onder controle kunnen worden gehouden bij een afbraak-heropbouw.  Daarom wordt de afbraak-heropbouw van het gebouw mogelijk gemaakt mits een 4/5de meerderheid in de AV ; unanimiteit is bijgevolg niet meer noodzakelijk indien een afbraak nodig is voor de hygiëne of veiligheid van het gebouw of indien de kostprijs voor de aanpassing van het gebouw aan de wettelijke bepalingen buitensporig zou zijn.  Het is de bedoeling van de wetgever om op die manier de woonkwaliteit en de veiligheid van de bewoners te verhogen.  We herinneren ons allemaal nog de zware brand in de Londense woontoren en de brand begin 2018 in de Brusselse Hoogstraat in een appartementsgebouw met 13 verdiepingen.  Zuivere vastgoedstrategieën die de mede-eigenaar zijn eigendom ontnemen zijn dus uitgesloten.  Er wordt – om rekening te houden met de grondwettelijke bescherming van particuliere eigendom – een oplossing voorzien voor de mede-eigenaar die niet bij machte is om de uitgave van de afbraak-heropbouw te dragen.  Deze mede-eigenaar kan afstand doen van zijn kavel ten gunste van de andere mede-eigenaars indien de waarde van zijn kavel lager is dan het aandeel dat hij zou moeten betalen in de totale kostprijs van de werken.  De compensatie die hij hiervoor ontvangt, wordt in onderling overleg bepaald of bij gebrek aan akkoord door de Vrederechter vastgelegd.

- Om blokkeringen in de besluitvorming te vermijden wordt een mogelijkheid gecreëerd om, via de vrederechter, een voorlopig bewindvoerder aan te stellen.  De voorlopig bewindvoerder kan dan de organen van de vereniging van mede-eigenaars vervangen.  Dit kan indien het financieel evenwicht van de mede-eigendom ernstig in het gedrang is, of, indien de VME er niet in slaagt om het behoud van het gebouw of de overeenstemming van het gebouw met de wettelijke verplichtingen te waarborgen.

- Bouwpromotoren krijgen het recht om de statuten eenzijdig te wijzigen tot aan de voorlopige oplevering van de gemene delen.  Het komt immers voor dat er zich bij de aanvang van de bouw wijzigingen opdringen door technische omstandigheden of in het rechtmatig belang van éénieder.  Denken we bijvoorbeeld aan het aanpassen van het aantal parkeerplaatsen in de garage omdat de parkeerplaatsen in praktijk niet allemaal vlot toegankelijk zijn voor de wagen.

Ten tweede wil de wet zorgen voor meer efficiëntie in het beheer van de mede-eigendommen.

Mede-eigenaars zijn vandaag niet steeds op de hoogte van de wetgeving noch van de regels die gelden in het gebouw.  De coördinatieopdracht die, om hieraan tegemoet te komen, werd ingevoerd in 2010 werd in vele gebouwen niet nageleefd.  De kosten voor deze coördinatie liepen vaak immers hoog op.  Hoewel men in 2010 meer transparantie beoogde, is er vandaag nog veel verwarring op het terrein.  Het blijft de bedoeling dat de mede-eigenaars en gebruikers goed op de hoogte zijn van hun rechten en plichten in een gebouw, maar ook van de werkwijze van de mede-eigendom en de organen ervan.    

Daarom zijn onder meer volgende bepalingen opgenomen in de wet :

- De statuten van het gebouw, die worden vastgelegd in een authentieke akte, worden afgeslankt en het opstellen van een onderhands reglement van interne orde is verplicht.  Dit laatste bevat de regels in verband met de samenroeping en werking van de AV en in verband met de benoeming van en afspraken met de syndicus.  De syndicus krijgt de opdracht om het reglement van interne orde aan te passen aan de wettelijke regels, zelfs zonder een beslissing van de AV.  Omdat de syndicus het reglement van interne orde zelf kan aanpassen aan eventuele nieuwe wetgeving, en omdat dit in de toekomst opgenomen is in een onderhands en niet langer in een authentiek document, zullen de mede-eigenaars steeds op de hoogte zijn van de laatste geldende wetgeving.

- Aangezien dit Salon georganiseerd werd door de Unie van Vlaamse Syndici en door de Union Francophone des Syndics, bent u ongetwijfeld op de hoogte dat syndici regelmatig worden geconfronteerd met wanbetalers.  Meer dan eens komt het voor dat de vereniging van mede-eigenaars, in werkelijkheid de andere mede-eigenaars, moet instaan voor de kosten en lasten die een mede-eigenaar verzuimd heeft te betalen. Om aan dit euvel te verhelpen wordt aan de vereniging een recht verleend om een voorrecht te nemen op de kavel van die verzuimende mede-eigenaar.  Dit voorrecht is beperkt tot de bijdragen van het lopende boekjaar en het eraan voorafgaande boekjaar.  Het risico voor de hypotheekverlenende banken is derhalve zeer bescheiden.

- De wet voorziet de oprichting van een verplicht reservefonds voor alle, zowel bestaande als nieuwe, gebouwen, met een opt-out wanneer 4/5de van de vereniging van mede-eigenaars dit reservefonds niet wenst aan te leggen.  Binnen de 5 jaar na de voorlopige oplevering van de gemene delen dient er een kapitaal te worden aangelegd waarvan de jaarlijkse bijdrage minstens 5% bedraagt van de totale gewone gemeenschappelijke lasten van het vorige boekjaar.

Het is de bedoeling van de wetgever dat de noodzakelijke en vaak door andere overheden verplicht opgelegde werken aan appartementsgebouwen (dakisolatie, dubbele beglazing, renovatie van de lift) effectief worden uitgevoerd en worden betaald door álle mede-eigenaars en niet alleen door de voorzienige mede-eigenaars.  Zo vermijdt men tevens dat minder kapitaalkrachtige mede-eigenaars gedwongen worden om hun appartement te verkopen als er grote investeringen te doen zijn.  Op die manier wil men de eigenaars sensibiliseren om op langere termijn te denken en zo de veiligheid en de woonkwaliteit van de bewoners verhogen.  De ouderdom van de gebouwen noopt hiertoe : de overheid heeft een rol te spelen in het bewaken van de veiligheid en woonkwaliteit van de bewoners.  Op die manier bekomt men immers veilige, comfortabele en energiezuinige woningen die hun marktwaarde behouden.  De koper kan met een gerust gemoed een appartement kopen.  Bovendien zorgen onderhouden gebouwen voor een positieve buurtdynamiek.

Vervolgens zorgt de nieuwe wet voor een herbalancering tussen de rechten en plichten van de verschillende actoren.

 Om conflicten tussen de syndicus en mede-eigenaars, tussen de mede-eigenaars onderling en tussen de mede-eigenaars en gebruikers te vermijden worden er een aantal wijzigingen voorgesteld.

- Zo voorziet de wet in een beperkte invoering van het principe “wie betaalt, beslist” : indien voor bepaalde gemene delen de lasten verdeeld worden tussen bepaalde mede-eigenaars kunnen zij daarover alleen beslissen voor zover die beslissingen het gemeenschappelijk beheer niet in het gedrang brengen.

- Om de transparantie naar de mede-eigenaars en de syndici te verhogen worden de afspraken met de syndicus in verband met zijn taken en vergoeding vastgelegd in een contract.

- Een exclusief gebruiksrecht, van bijvoorbeeld de tuin, wordt in de wet gekwalificeerd als erfdienstbaarheid.  Het recht is dan verbonden aan de kavel en niet aan de persoon, tenzij de AV hierover een ander standpunt inneemt.  Door de kwalificatie van dit gebruiksrecht als erfdienstbaarheid krijgt dit recht een zakelijk en eeuwigdurend karakter, tenzij er een gemotiveerde beslissing is van de AV tot intrekking, en is het recht niet langer gekoppeld aan de persoon maar aan de kavel.

- De eigenaar moet zelf zijn huurder op de hoogte brengen van de beslissingen van de AV die de huurder aanbelangen, en niet langer de syndicus.

Ten slotte worden er naar aanleiding van discussie in de rechtspraak en rechtsleer, bijvoorbeeld over de mogelijkheid tot afwijking van de dwingende bepalingen van de mede-eigendom, een aantal verduidelijkingen aangebracht in de wet.

Aangezien het de bedoeling van de wetgever is om goede afspraken te maken tussen de verschillende mede-eigenaars en conflicten en blokkages te vermijden, kan er enkel op basis van de aard van de gemeenschappelijke delen afgeweken worden van de regeling van gedwongen mede-eigendom.  Afwijken kan enkel voor gebouwen die een vereenvoudigd beheer toelaten, voor zover de mede-eigenaars hiermee akkoord gaan en via een basisakte.  Het aantal kavels is dus niet langer een criterium.  Zo kan een gebouw met veel kavels maar met weinig gemeenschappelijke delen in aanmerking komen voor dergelijke afwijking.

De wet verduidelijkt ook de werking van een stemopneming in de algemene vergadering, voorziet expliciet de mogelijkheid om door bemiddeling conflicten inzake mede-eigendom op te lossen en maakt de Vrederechter uitsluitend bevoegd voor geschillen m.b.t. de gedwongen mede-eigendom.  De Vrederechter heeft immers de expertise en ervaring om met deze geschillen om te gaan.  Het is bovendien een goede zaak om alle geschillen in verband met de mede-eigendom te bundelen bij 1 rechter.

Los van de werkzaamheden van de werkgroep werd er ten slotte een innovatieve bepaling toegevoegd aan de wet in het licht van de technologische vooruitgang.  De essentie is dat iedere eigenaar, en dus ook een mede-eigenaar, ten volle moet kunnen genieten van zijn eigendom en dus ook van de technologische vooruitgang.

Eigen aan een appartementsgebouw is dat de private delen vaak geen rechtstreekse toegang hebben tot het openbaar domein, tenzij via de gemene delen.  Het gevolg is dat die private kavels soms geruimere tijd dan huizen achterop blijven bij een modernisering van de infrastructuur, omdat een beslissing van de algemene vergadering nodig is. Voor de aanleg, het onderhoud of de hernieuwing van kabels, leidingen of bijhorende uitrustingen zou alsdan, naargelang het geval, een 3/4de of 4/5de meerderheid binnen de algemene vergadering nodig zijn, wat de aanleg of modernisering van de infrastructuur bemoeilijkt of alleszins vertraagt.

De wet kent aan individuele mede-eigenaars en aan erkende nutsoperatoren een wettelijk en kosteloos recht toe om, op hun kosten en onder bepaalde voorwaarden kabels, leidingen en bijhorende faciliteiten in de gemene delen aan te leggen.  De werkzaamheden moeten de infrastructuur voor de mede-eigenaars optimaliseren en er mogen geen financiële lasten zijn voor de andere mede-eigenaars.

Er wordt, naar analogie met andere Europese landen, een snelle notificatieprocedure voorzien in de wet.  De eigenaar of nutsoperator laat aan alle andere eigenaars of aan de syndicus weten dat hij bepaalde werken plant, minimaal 2 maanden voor de start van de werken.  De mede-eigenaars kunnen samen beslissen om deze werken zelf uit te voeren met de bedoeling om de verbetering op een algemene wijze te bekomen.  De werken dienen sowieso te starten binnen de 6 maanden na de kennisgeving aan de andere mede-eigenaars of syndicus.  Indien de mede-eigenaars niet akkoord gaan met de voorgestelde werken, kunnen zij zich hiertegen verzetten, maar enkel op basis van een rechtmatig belang.  Dit kan enkel indien de infrastructuur reeds aanwezig is in de gemene delen van het gebouw of indien de werken schade toebrengen aan het uitzicht, het gebruik, de hygiëne of de veiligheid van het gebouw of de gemene delen of indien de werken niet resulteren in een optimalisatie van de infrastructuur of indien deze werken tenslotte een verzwaring van de financiële lasten inhouden van de andere mede-eigenaars of gebruikers.

Tot slot zou ik u nog beeld willen schetsen van de nabije toekomst. Zoals al gezegd treden de doorgevoerde wijzigingen in werking op 1 januari 2019. Tegelijk wordt ook naarstig gewerkt aan een nieuw Burgerlijk Wetboek, waarin Boek 3 wordt gewijd aan het Goederenrecht. Omwille van de transparantie en de overzichtelijkheid zullen de doorgevoerde wijzigingen ook in dat Boek worden geïntegreerd. Geen nood, dames en heren, het is niet de bedoeling dat wat ik u nu uitgelegd hebt, nog wordt herwerkt.

Begin november is het wetsontwerp Goederenrecht ingeleid in de Kamercommissie Justitie. Eergisteren, 27 november, hebben de experten die het Boek Goederenrecht hebben voorbereid, professoren Pascale Lecocq en Vincent Sagaert – die ook zeer sterk betrokken zijn geweest bij de toegelichte wijzigingen – bijkomende verduidelijking gegeven aan de leden van de Kamercommissie. De komende weken en maanden zal het parlementaire proces verder worden doorlopen.

Ik hoop dat ik u met deze toelichting wat meer inzicht heb kunnen geven in de recent goedgekeurde wijzigingen aan de wet op de mede-eigendom waarbij getracht werd om maximaal tegemoet te komen aan de bekommernissen die leven op het werkveld.

Ik dank u.